Mieszkanie lub dom w zamian za opiekę? Uwaga, łatwo można paść ofiarą oszustwa! Radca prawny ostrzega, jak się przed tym chronić

Zacznijmy od tego, czym właściwie jest umowa dożywocia? 

Jest to forma przeniesienia nieruchomości lub jej części w zamian za opiekę i utrzymanie. Kiedyś była ona zawierana przede wszystkim w stosunkach wiejskich. Najczęściej w taki sposób seniorzy przenosili własność – na przykład posiadanych gospodarstwrolnych – w zamian za to, że nabywca, najczęściej ktoś bliski, będzie się nimi opiekował, pomoże im w chorobie, zapewni pogrzeb. To umowa, jak zresztą sama nazwa mówi, dożywotniej pomocy. Z czasem ta umowa nieco ewoluowała, bo również osoby mieszkające w miastach decydują się na zawarcie umowy dożywocia np. z uwagi na niskie świadczenia emerytalne. W ten sposób, poprzez pomoc nabywcy nieruchomości, mogą sobie bowiem zapewnić życie na wyższym poziomie materialnym. Takie umowy są obecnie zawierane już nie tylko w rodzinach, ale także między osobami niespokrewnionymi. Zdarzają się przypadki, gdzie osoby starsze, które po prostu nie mają w ogóle swoich bliskich, przekazują mieszkania na rzecz osób niepowiązanych z nimi związkami rodzinnymi, natomiast oczywiście takim, do których mają jakieś zaufanie.

Jakie są wady i zalety takiego rozwiązania ze strony zbywcy, czyli najczęściej właśnie seniora? 

Zaletą, zwłaszcza w porównaniu do darowizny, jest to, że ta osoba coś zyskuje w zamian, nabywca ma wobec niej pewne obowiązki. Mogą być one różne, przepisy pozwalają je określić i szerzej, i węziej. W braku odmiennej umowy, umowa dożywocia obejmuje obowiązek przyjęcia zbywcy jako domownika, dostarczenia mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, ale – co bardzo istotne – nie gwarantuje prawa dożywotniego zamieszkania w nieruchomości. Żeby sobie to zapewnić, trzeba dodatkowo ustanowić służebność mieszkania albo jego użytkowanie. Dopiero wtedy zbywca nieruchomości może być pewny, że mając takie ograniczone prawo rzeczowe, nikt go z tej nieruchomości nie wyrzuci. Umowa dożywocia może też obejmować obowiązek dostarczania albo określonych sum pieniężnych, albo określonych rzeczy, oznaczonych co do gatunku, na przykład węgla na opał.   

Czasami dużą zaletą są kwestie spadkowe. Przypuśćmy, że taki zbywca ma dwójkę dzieci, swoich spadkobierców, i tylko jedno z nich się nim opiekuje, dokłada jakichś starań, a wbrew pozorom to częste przypadki. Gdyby dokonał darowizny na rzecz jednego ze spadkobierców, musielibyśmy uwzględnić wartość tej nieruchomości przy liczeniu zachowku dla drugiego z nich. Czyli ktoś, kto się przykładowo rodzicem nie opiekował, mógłby sobie rościć później, po śmierci, prawo do zachowku na podstawie darowanej wartości nieruchomości. W przypadku umowy dożywocia wartość nieruchomości nie jest doliczana do zachowku. Z praktyki mogę powiedzieć, że ten argument często przeważa wśród osób decydujących się na zawarcie umowy. 

Wadą jest natomiast częsty brak wiedzy o samej umowie. Wielu osobom wydaje się, że jeżeli w umowie przepisany zostanie przepis ustawy,  to już wszystko załatwia. To nie jest prawda, dlatego że umowa o dożywocie jest bardzo trudno rozwiązywalna nawet jeżeli druga strona jej nie wykonuje. Jeżeli dwie strony się nie zgadzają na jej rozwiązanie, może to zrobić jedynie sąd, ponadto w naprawdę wyjątkowych okolicznościach. Poza tym nawet jeżeli jedna strona nie wywiązuje się na przykład z obowiązku dostarczania zbywcy środków pieniężnych, a to nie zostało zabezpieczone w umowie, egzekucja tych środków nie będzie łatwa. Musimy naprawdę zadbać o treść tej umowy, aby rzeczywiście dawała pełną ochronę. 

A co z umową ustną, czy jest ona obowiązująca? 

Absolutnie nie, jest nieważna, musi mieć formę aktu notarialnego. Jeżeli nie zawieramy jej w formie aktu notarialnego, umowa będzie nieważna i nie wyegzekwujemy tego, co ustaliliśmy.  

Po wpisaniu w wyszukiwarkę internetową frazy „umowa dożywocia” pojawiło się takie pytanie – pomyślałam, że zadam je pani, bo widocznie wiele osób to interesuje – „kto jest właścicielem przy umowie dożywocia”? Rozumiem, że domyślnie chodzi tutaj internautom o właściciela nieruchomości po podpisaniu umowy. 

Nabywca. Po dniu zawarcia umowy dożywocia nabywca staje się jej właścicielem. To z kolei oznacza, że może on sprzedać tę nieruchomość dalej, nie ma mechanizmu, który pozwoli zagwarantować, że jeżeli przeniesiemy nieruchomość np. na dziecko, to ono jej komuś nie daruje czy nie sprzeda. Jeżeli zdecydujemy się na zawarcie takiej umowy, to tracimy własność nieruchomości, czego trzeba mieć świadomość. 

Jak w takim przypadku się zabezpieczyć? Wspominała Pani, że zbywca nie musi mieszkać w nieruchomości, więc co, jeśli po podpisaniu umowy rodzina „odda” taką osobę przykładowo do domu pomocy społecznej? 

Zabezpieczyć się można służebnością mieszkania, wpisaną dodatkowo w umowie dożywocia, albo ustanowienie użytkowania, czyli ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej – wtedy będzie ono skuteczne wobec wszystkich. Wtedy zbywca będzie miał prawo do zamieszkiwania w nieruchomości i nabywca ten, czy kolejny, go z niej nie usunie. To jest to, o czym należy dodatkowo pamiętać, aby zabezpieczyć swoje interesy. Ponadto umowa dożywocia jest niezbywalna, ona nie przechodzi na spadkobierców, zabezpieczamy się tylko do momentu śmierci. 

A co, jeśli przeoczy się ten moment zabezpieczenia się przy podpisaniu umowy? Czy wówczas można liczyć na jakąś ochronę prawną? 

Jeżeli sobie nie zastrzeżemy tego wcześniej tj. w samej umowie dożywocia, a później będzie brak woli obydwu stron do uzupełnienia świadczeń w niej przewidzianych, to niestety nie. Można oczywiście później, po podpisaniu umowy, ustanowić jakąś służebność, ale do tego potrzebna jest wola dwóch stron. Jeśli nie zagwarantujemy sobie tego w umowie, może być z tym problem. Przepisy gwarantują pewne uprawnienia zbywcy, ale są to na przykład zamiana z dożywocia na rentę albo, w wyjątkowych przypadkach, żądanie rozwiązania umowy. Należy jednak pamiętać, że jeżeli nabywca zbędzie nieruchomość na rzecz kogoś innego, to nie można już rozwiązać umowy o dożywocie.  

Dlaczego w takim razie seniorzy się nie zabezpieczają, bo wydaje się, że ten rodzaj umowy jest dla nich dość niekorzystny? 

Niestety, przeważnie nie mają świadomości prawnej. W przepisie jest mowa o tym, że w braku odmiennej umowy należy przyjąć domownika. Kojarzymy to z tym, że ktoś nam zagwarantuje mieszkanie, dostarczy niezbędnych środków, a nie do końca tak jest. Problem pojawia się, jeżeli trafimy na kogoś, kto po prostu chce nas oszukać. Umowa daje pewne możliwości, ale dopiero, jeśli niektóre rzeczy precyzyjnie sformułujemy, coś do niej dodamy, a nie tylko powielimy gotowy wzór. Gdy idziemy do notariusza, on nas pyta, co ta umowa ma uwzględniać. Zazwyczaj przepisujemy formułkęzawartą w ustawie, za którą nic konkretnego nie idzie. Nabywca ma nam dostarczyć wyżywienia, ale jakiego, w jaki sposób, w jakiej formie? Ma zapewnić nam pomoc w chorobie, ale w jaki sposób? Wiele rzeczy wymaga doprecyzowania, a nie ma takiej praktyki. Nawet w rodzinach pojawia się ten problem, bo czasami rodzic przepisze na dziecko nieruchomość właśnie w ramach umowy dożywocia, a później dziecko niekoniecznie się chce tym rodzicem zajmować. 

Obowiązki w umowie dożywocia są dość ogólnie sprecyzowane, ale co, jeżeli nabywca nawet z nich się nie wywiązuje i nie udziela zupełnie żadnej pomocy? 

Moglibyśmy wystąpić do sądu o zamianę prawa dożywocia na rentę. Tutaj może pojawić się kolejny problem. Umowa dożywocia wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, to jest dwa procent wartości nieruchomości. Bardzo często jest tak, że żeby zapłacić jak najmniejszy podatek – oczywiście w granicach możliwości, bo to kontroluje urząd skarbowy – zaniżamy wartość nieruchomości. Przepis mówi, że jeżeli nastąpią jakieś ważne powody, wytworzą się takie stosunki pomiędzy stronami umowy dożywocia, że nie można wymagać od nich, aby ze sobą mieszkały, przebywały w jakiejś styczności, to sąd na żądanie którejkolwiek z tych stron, bo tak zbywcy, jak i nabywcy, zamieni wszystkie albo niektóre wpisane do umowy uprawnienia na dożywotnią rentę, odpowiadającą wartość tych uprawnień. Jak zaniżymy wartość nieruchomości, to zaniżamy wartość swoich uprawnień. Praktyka pokazuje, że wiele osób kieruje się tym, aby podana wartość  nieruchomości była jak najmniejsza. Problem pojawia się zazwyczaj, gdy mleko już się rozleje, a my wpisaliśmy do umowy mniejszą wartość nieruchomości, niż w rzeczywistości.  

Podsumowując, jakbyśmy miały doradzić seniorom jak się zabezpieczyć, na co zwrócić uwagę?  

Pierwsza rzecz: właściwie określić wartość nieruchomości, mając na uwadze, że ewentualna renta będzie ją uwzględniała. Dwa: żeby mieć zapewnione miejsce do życia, należy ustanowić w umowie dożywocie służebności zamieszkiwania albo prawa użytkowania w kontekście zamieszkiwania. Trzy: jeżeli umawiamy się dodatkowo na przykład na rentę, zabezpieczmy to na przykład poprzez rygor natychmiastowej egzekucji. Jeżeli to wpiszemy w umowie dożywocia, będziemy mogli dość szybko wyegzekwować sobie możliwość dochodzenia, przed komornikiem, określonych świadczeń pieniężnych. Rygor natychmiastowej egzekucji umożliwia nam uproszczoną możliwość dochodzenia zapłaty. Jeżeli tego zabraknie, czeka nas długotrwała batalia sądowa o świadczenie, a zanim komornik wyegzekwuje zasądzona nam świadczenia, zostajemy 2-3 lata bez pieniędzy.  

Komu możemy takie rozwiązanie polecić, a komu odradzić? 

Jest to dobre rozwiązanie dla osób w podeszłym wieku, które chcą sobie zagwarantować, że ktoś się nimi zaopiekuje. Szczególnie osoby, które nie mają dzieci, a w ich otoczeniu jest ktoś zaufany, mogą się zastanawiać nad takim rozwiązaniem. Pamiętajmy jednak o tym, o czym mówiłyśmy, czyli świadomym, jak najszerszym zabezpieczeniu się.  

Dziękuję za rozmowę. 

Dziękuję. 

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Stronę Kobiet codziennie; Obserwuj StronaKobiet.pl!